สำนักงานอัยการพิเศษฝ่ายคุ้มครองสิทธิประชาชนระหว่างประเทศ (สฝคป.) ขอเรียนแนะนำ ว่า ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทยได้ต้องประกอบด้วย หลักเกณฑ์อย่างใดอย่างใดอย่างหนึ่งก็ไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ กล่าวคือ
๒.๑ ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้
(๑) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองโดยแสดงหลักฐานหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบตม.๑๑, ตม.๑๕ หรือตม.๑๗ อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมืองสำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานขอได้มาซึ่ง กรรมสิทธิ์ห้องชุดในกรณีนี้ได้โดยไม่ต้องนำหนังสือเดินทางมาแสดงอีก
(๒) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนโดยแสดงหลักฐานหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
(๓) เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย
(๔) เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน โดยแสดงหลักฐานหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
(๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
๒.๒ การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวนั้น สามารถถือครองห้องชุดได้ในอัตราส่วน ๔๙ % ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคารที่ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามมาตรา ๑๙ ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ ผู้ซื้อจะต้องขอจดหมายรับรองสัดส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจะต้องนำไปยื่นกับกรมที่ดินเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์
ดังนั้น จากคำถามของคุณจึงขอเรียนแนะนำดังนี้
ข้อ ๑) หากคนต่างด้าวมีคุณสมบัติถือกรรมสิทธิ์อาคารชุดได้ตามข้อ ๒.๑ (๑) – (๕) แล้ว ก็มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคุณได้และการถือกรรมสิทธิ์ร่วมของคนต่างด้าวไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับบริษัท แต่อย่างไรก็ตามก็ยังมีข้อจำกัดการถือครองห้องชุดได้ในสัดส่วนไม่เกิน ๔๙ % จำนวนห้องชุดทั้งหมด ตามข้อ ๒.๒
ข้อ ๒) หากคนต่างชาติจ่ายเงินเต็มจำนวน แต่เอาชื่อคุณเป็นเจ้าของรวมในเอกสารทางทะเบียน ซึ่งคุณจะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗ บัญญัติว่า “ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของร่วมมีส่วนเท่ากัน” แต่ข้อสันนิษฐานดังกล่าวมิใช่ข้อสันนิษฐานโดยเด็ดขาดเจ้าของร่วมคนอื่นอาจพิสูจน์หักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าวได้
ข้อ ๓) กรณีคนต่างชาตินำเงินสดมาชำระจะมีเอกสารการโอนเงินมาได้อย่างไรนั้น เป็นคุณสมบัติของการถือครองห้องชุด ตามข้อ ๒.๑ (๕) ของชาวต่างชาติ ขอแนะนำว่า ตามหนังสือกรมที่ดินที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๖๐๕๒ ลงวันที่ ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๙ กรมที่ดินได้วางหลักเกณฑ์ทางปฏิบัติ กรณีคนต่างด้าวชำระเงินเป็นเงินสด
๓.๑) ชำระเป็นเงินบาทต้องมีหลักฐานซึ่งแสดงที่มาของเงินนั้นมาประกอบ เช่น
๓.๑.๑) นำเงินบาทติดตัวมาจากต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานใบสำแดงการนำเงินบาทเข้ามาในประเทศ ที่พนักงานเจ้าหน้าที่กรมศุลกากรประทับตราและลงชื่อแล้ว
๓.๑.๒) เป็นเงินบาทที่ได้จากการนำเงินตราต่างประเทศมาขายรับบาท ต้องแสดงหลักฐานการขายเงินตราต่างประเทศหรือใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์
๓.๑.๓) เป็นเงินบาทที่ถอนจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศต้องแสดงหลักฐานใบแจ้งเงินโอนเข้าออกโดยธนาคารพาณิชย์
๓.๑.๔) เป็นการถอนเงินบาทผ่านเครื่อง ATM (Automatic Teller Machine) ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองจากธนาคารผู้ให้บริการจ่ายเงินตามบัตร ATM ว่าได้มีการเรียกเก็บเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตามจำนวนดังกล่าวจริง
๓.๒) ชำระเป็นเงินตราต่างประเทศ ต้องแสดงหลักฐานการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศนั้นกับธนาคารพาณิชย์ตามระเบียบ โดยระบุวัตถุประสงค์ในการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศว่า เป็นเงินที่ได้รับจากการขายห้องชุดให้แก่คนต่างด้าว พร้อมระบุชื่อผู้ชำระเงิน และใช้หลักฐานการขายหรือฝากเงินตราต่างประเทศ หรือใบแจ้งเงินโอนเข้าที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์ เป็นหลักฐานการนำเงินจากต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร
ดังนั้น จากคำถามข้อ ๓) หากชาวต่างชาติไม่มีหลักฐานการโอนเงิน ก็ต้องพิจารณาคุณสมบัติการถือครองห้องชุดตามข้อ ๒.๑ (๑) – (๔) ข้อใดข้อหนึ่งก็ได้
สำนักงานอัยการพิเศษฝ่ายคุ้มครองสิทธิประชาชนระหว่างประเทศ
